01

序

本文从本钱管控念念路、本钱测算方针、具体法子、管控论断四个方面进行了把稳和系统的数据测算、分析比对和厚爱扣问，具体的扣问和应用分析如下：

02

本钱管控的主见和念念路

一、本钱管控的主见和必要性：

通过增效降本和营销包装法子，终了家具互异化竞争，从而产生溢价效益，提高家具的价值和品性，进一步提高企业中枢竞争力，塑造企业融会度和品牌形象。

房地产效益结算具有动态性、滞后性、长周期特色，一个步地是否盈利，盈利若干？唯有在开发销售完成才后知后觉。因此把柄现存步地情况，学习对标其他地产本钱管控陶冶，来严防本钱浪费或超标。降本增效，就用数字本钱管制平台

二、本钱管控的念念路：

增效降本，提高家具价值：

（1）优化和裁汰结构性、功能性本钱。

（2）减少无效本钱。

（3）在客户关心的明锐区域，增多合理的灵验本钱。

三、各时分阶段的本钱管控，对总体本钱的影响：

1、拿地、筹商、瞎想筹商阶段，影响总体70%的本钱，属于预先适度。

2、招采、施工阶段，影响总体25%的本钱，属于事中适度。

3、完好意思府上结转、结算阶段，影响总体5%的本钱，属于过后适度。

03

本钱测算方针

一、各项开发总本钱造价方针及占比：

1、地盘本钱：按现时400万/亩，容积率2.0，楼面造价：约3090元/㎡(400万*1.03（契税）/666.67/2)，占总本钱的40%。

地盘每增多100万/亩，本钱约增多770元/㎡。

2、建安本钱：高层按2000元/㎡，占总本钱的26%。

3、配套费：400元/㎡，占总本钱的5%。

4、行政治业费：500元/㎡，占总本钱的6%。

5、地盘使用税:9元/㎡*50年/2.0=220元/㎡，占总本钱的3%。

6、税金：销售价钱（暂按8000元）*11%=880元/㎡，占总本钱的12%。

7、营销用度：销售价钱（暂按8000元）*2.5%=200元/㎡，占总本钱的3%。

8、财务用度：（2-5、6、8）项*10%=320元/㎡，占总本钱的4%。

9、不可预感费：100元/㎡，占总本钱的1%。

10、以上所有总本钱：约7600元/㎡。其中地盘和建安本钱占据了66%。假如地盘价钱是300万/亩，开发总本钱是6800元/㎡。

二、建安本钱（1-5项可控）造价方针及占比：

1、钢筋：单平米造价约300元/㎡，占建安本钱的15%。

2、商砼：单平米造价约280元/㎡，占建安本钱的14%。

3、外墙遮拦保温：单平米造价约150元/㎡，占建安本钱的8%。

4、外窗：单平米造价约100元/㎡，占建安本钱的5%。

5、电梯：单平米造价约45元/㎡，占建安本钱的2%。

6、法子费（含脚手架、塔吊、模板、垂直运载等）：单平米造价约300元/㎡，占建安本钱的15%。

7、其他：土方、消防、电气、给排水、暖通等。

三、层高等造价方针，对建安本钱的测算影响

1、层高影响对造价的影响：

（1）、一般17F住宅，层高每增多0.1m，相应的建安本钱增多约2-3% （含钢量约增多1kg/㎡；混凝土含量约增多0.01m³/㎡等）。

（2）、层高每增多0.1m，建安本钱约增多30~50元/㎡（材料价钱越高，影响越大）。

2、含钢量对造价的影响：

（1）、含钢量造价方针：

①一般高层住宅17F的含钢量约为40-58kg/㎡；地下车库含钢量约为120-160kg/㎡。

②假如钢筋采购价钱为5000元/吨，取费后约为6000元/吨。

③住宅单平米含钢量造价方针为：240-330元/平米（占建安本钱的12-17%）。

④车库单平米含钢量造价方针为：720-960元/平米（占车库建安本钱的28-37%）。

（2）、含钢量对建安本钱的影响：

①含钢量每平米增多1kg，建安本钱约增多6元/㎡（钢筋价钱越高，影响增多的本钱越大）。点击了解AI降本，把钱花在刀刃上

②钢筋采购价钱升高1000元/吨，建安本钱约增多50元/㎡。

3、含商砼量：

（1）、含商砼量造价方针：

①一般高层住宅17F的含砼量约为0.4-0.5方/㎡，地下车库含砼量约为1.5-2.0方/㎡

②假如商砼供货价钱为500元/方，定额取费后约为600元/方。

③住宅单平米含砼量造价方针：240-300元/平米（占建安本钱的12-15%）。

④车库单平米含砼量造价方针为：900-1200元/平米（占车库建安本钱的35-46%）。

（2）、含商砼量对建安本钱的影响：

①含商砼量每平米增多0.01方，建安本钱约增多6元/㎡（材料价钱越高，影响增多本钱越大）。②商砼采购价钱升高100元/㎡，建安本钱约增多50元/㎡。

4、窗地比：

① 尺度层窗地比

一般房企的窗地比死一火为0.16~0.31（建筑高度越高，取值越小），以面前三玻双中空铝合金窗570元/m2测算，外窗本钱约91~177元/m2，假定高层建安本钱为2400元/m2，外窗本钱占比约4%~7.5%；若以铝合金耐火窗来测算，其单方本钱比同配置节能窗贵200元，此时外窗本钱占比约5%~8.5%。窗地比每增多0.01，地上单平米本钱增多6~7元/m2；

② 尺度层墙地比/门窗本钱

界说：外立面伸开面积与本钱计量面积之比。个东谈主合计此统统与外立面统统和体形统统有不约而同之处，即死一火外墙伸开面积，不息节能瞎想本钱，裁汰建安本钱。

据华润地产的统计数据，大部分地产住宅的尺度层窗地比约0.95~2.3之间，其本钱区间约450~1150元/m2傍边。

如以100m2户型测算，窗地比每减少1m2，本钱可裁汰5元/m2傍边。

5、车库及覆土

（1）、地下车库每增多0.1m高度，钢筋相应调增3-5kg/㎡，砼相应调增0.02-0.03m³/㎡；建安本钱约增多30-50元/㎡。

（2）、车库顶板覆土每增多0.1米，含钢量增多1.5-2kg/㎡，砼相应调增0.015m³/㎡；建安本钱约增多18-20元/㎡。

6、可售比

可售比=可售面积/总建筑面积。

可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所偏激它可供销售的面积，不包括户内

营救面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、征战用房等配套面积，车位无论有无产权，一律计入不可售面积。

适度可售比，一是提高地上的可售面积，减少配套用房面积，二是裁汰地下保藏和车库的面积。即使并吞体量的步地，不同可售比径直影响着现实的建安本钱，决定了步地的售价。瞎想适度主要表当今：适合营救面积，适度地下车位公摊等。

陶冶统计：提高1个百分点，建安造价检朴55元/平米。

04

本钱管控的具体法子

一、减少无效本钱

1、无效本钱的看法

无效本钱，是对家具提高价值和促进营销莫得起到灵验作用，不成得到客户招供和关心，非结构性、非必须的发生的本钱。无效本钱约占建安本钱的1-2%傍边，单平米造价影响20-30元/㎡。

2、减少无效本钱的案例法子：

（1）空调格栅里面的遮拦处理

空调格栅内侧顽固区域为客户的非明锐区域，况且有空调格栅围合顽固，居民险些很少进入。可将真石漆作念法改为粗拙涂料（碧桂园现行作念法）。

以现时在审工程为例，空调格栅内遮拦可检朴本钱：800平米*40元/㎡（差价）=3.2万元/栋楼。

（2）车库顶棚不处理或喷漆处理

地下车库顶棚为客户的非明锐区域，起不到很好的展示成果。况且被消防、排烟管谈、桥架等法子遮挡，其次乳胶漆或涂料永远湿气容易剥落。如使用防霉涂料造价更高，取消面层腻子、涂料，或采选喷漆处理，不影响其结构使辛苦能。

以现时在审工程为例，车库顶喷刷乳胶漆15-18元/㎡，车库（含梁侧）面积约2.5万平米，如不处理造价量入制出约37.5万-45万元；如采选喷漆处理约量入制出造价12-20万元/一期车库。

二、优化和裁汰结构性、功能性本钱

跟着地盘价钱的直线飞腾，地盘和建安本钱占据了总本钱的66%以上。前期的家具定位和瞎想决策，在很猛进程上决定了步地的径直盈亏。优化家具线，使瞎想家具定位与客户需求相匹配。最高达成方向是客户主动上门购买家具，而非不是拿着家具去找客户。

1、筹商瞎想阶段的优化、降本法子（影响总体本钱70%以上）：

主要方针是：优化、对标、名额、适配和风雅化。

（1）筹商阶段通过多种决策的效益比选，出具最高盈利的筹商布局和家具线（高层和别墅的家具盈利材干最高）。

（2）优化建筑体型统统：建筑体型越复杂，陡立越多，外立面外名义积越大，结构越复杂，相应的造价越高。户型瞎想决策要对称和减少过多的陡立端倪。

（3）优化结构选型及剪力墙嘱咐：短肢剪力墙较多的结构嘱咐对造价影响较高。

（4）针对含钢量、含商砼量等造价方针名额：瞎想里面横向比对，外部对标万科、碧桂园等头部房产数据（阛阓同类型的图纸含钢量造价方针不错收支到5-10Kg/㎡）。

（5）优化裁汰窗墙比：减少北向窗户面积、增多南向窗台高度（得志竖向防火间距，幸免使用防火窗）。裁汰窗地比，利于节能裁汰造价。门窗分格优化（减少窗框数目）。

（6）合理适度营救面积类型和比例（因营救面积非可售面积，但结算时却计入建安本钱），尽量幸免：

1、平面中比例过高的营救面积。

2、大面积的无功能性的架空层或负一层征战层瞎想。

3、大面积的里面改变，很是是大面积的挑空补板。

4、采选改变外立面的手法进行偷面积瞎想。

5、尽量诓骗征战平台、阳台、飘窗等进行面积营救，并适度比例。

（7）地下车库提高泊车效用：严格适度地下车位的公摊面积，泊车效用每检朴1个单元，检朴建安本钱30元/㎡。

（8）增多可售比：

一是提高地上的可售面积，减少配套用房及低利润步地面积。

二是裁汰地下保藏室和车库的面积。每提高1%可售比，本钱裁汰约30元/㎡。

（9）立面优化：

①减少立面复杂造型：建筑立面端倪和线条不宜过多，施工难度大且造价高。其次线条过多（尤其窗台处），若采选过多的聚苯板造型，热胀冷缩时分久反而会成为外窗的漏水隐患。

②屋顶造型发奋从简：如采选坡屋面，宜裁汰坡屋面的坡度，减少屋面花架造型和复杂的线条。多层住宅的屋面造型的本钱分管较大。

③厚度大于150厚的线条，宜采选混凝土浇筑，自紧要雨水侵入热胀冷缩，有零散隐患。

（9）适度立面的材质及使用部位：严控本钱较高材质的使用，

业主非明锐、次要部位，如立面二层以上、遮拦线条、屋面花架、征战层等采选较低规格的材质。

（10）车库优化：

①适度车库覆土厚度，通过局部堆坡，减少举座覆土层厚度，裁汰造价，可诓骗堆坡援助较大的树木，在景不雅视觉上有端倪感。

②车库管线平衡：增多车库车谈净高，拦截交叉功课打架和管线浪费。

③合理竖立水泵房、消防等适度中心位置，以最合理、经济的位置，减少征战管谈和电线电缆的长度。

4车库消火栓施工嘱咐时，不竖立在驾驶门处，宜嘱咐在车尾贴墙、或贴邻车谈的柱子内侧，

（11）楼内大堂装修：

把柄不同档次的步地，大堂等巨匠区域的墙面大地吊顶，采选不同尺度规格的装修材质，以差异高中档。使刚需楼盘适合裁汰造价。

2、材料采购阶段的优化、降本法子：

（1）靠拢采购，以量换价。

（2）以当年的预揣度和开工需求，通过战略合作交流更低的材料价钱。

（3）带领和培养永远、褂讪、诚信的供材劳动商。

（4）电梯约占建安本钱的2%。客户更多的是关心的电梯的安全和质料。减少过剩功能、裁汰非必要配置是裁汰电梯价钱的主要法子。

3、施工阶段的优化、降本法子：

（1）适度签证的数目和范例性，减少现场变更，严格按照瞎想图纸施工。

（2）施工单元要求的变更或签证，需反复说明比拟后批准实行。

（3）建筑构造作念法和工艺，要与现时的施工时间发展水良善工程施工惯例作念法相顺应、匹配，

（4）合理压缩施工工期，各项本钱用度在完工和保修期满及格后，把柄时分节点分批次结算，用时分跨度保证资金的盘活轮回。

4、园林配套的优化、降本法子：

（1）减少水景的比例。因水景造价较高，宝贵用度较高，况且易成为漏水隐患部位，后期宝贵不好，落叶污垢且繁殖蚊虫反而成为降分项。

（2）减少雕饰等非功能性、造价高的景不雅小品的数目。

（3）适度硬景的比例不卓越30%。景不雅本钱中，硬景面积小，但造价高。把柄步地品性，适度好硬景铺装的比例，增多软景比例。诓骗真石漆、瓷砖或其他迭代品替代大理石。

（4）小区围墙增多镂空，使小区表里的景不雅连交融透，且裁汰本钱。

5、财务的优化、降本法子：

（1）加速销售节律，资金快速反转，减少资金占压，提高毛利。

（2）税金财务缱绻，拓宽融资渠谈。

6、结算阶段的优化、降本法子：

（1）集会步地现场施工工艺和作念法，合理套用干系定额。

（2）严格审核把关工程签证和公约，与现场不符、或定额突破的进行审减。

（3）风雅化算量，集会施工现场，确保算量的真实性、准确性和现实性。

7、营销阶段的优化法子：

（1）地下泊车位互异化订价，提高举座效益

把柄车库现实现场，分别对具有上风和过失的车位，提高上风车位的售价，合理裁汰极少不利车位的售价，充分体现车位价值的互异性,促进车位的平衡销售，利于车位去化和举座溢价。

1、车位价钱调增的要求：

A、距电梯，或单元进口较近的车位。

B、独处的车位

C、车位临近距离较大的。

2、针对极少数的不利位置的车位，适合调减售价。

A、袖珍车位，边角或征战法子十分妨碍的位置

B、车谈端头未便泊车的车位。

（2）增设部分的中高等车位，带来溢价举座效益提高。

把柄步地档次，在尺度车位（2.4*5.3）的基础上，增设合理比例的中大型车位（宽度2.6-2.7，长度5.3-5.5）。

（3）通过合理的营救面积或空间，提高更高的销售附加值,带来更多的溢价、更快的去化，提高举座效益。

1、负一层空间的优化：

负一层举座、或南侧区域营救给首层（负一层增设部分采光窗）。

原因：第一：不错带来首层溢价，提高首层价钱；第二：当地下车库3.6米，主楼（高层）以下必须作念两层地下室，这么会瞎想出精深的地下保藏室，不利去化。将负一层保藏室，变为负一层的营救空间，化零为整，快速去化。第三，剩余负二层的保藏室面积不错瞎想的更小，总价更低。

两种决策的效益测算：

A、假如尺度层售价8000元，首层（不带院子）售价7800元，将负一层举座、或南侧空间当作首层的附加营救，提高首层售价为10800元，效益差价为3000元/㎡。相对卖保藏室的售价2000元/㎡，带来更多的效益。

B、假如尺度层售价8000元，首层（带院子）售价9800元，将负一层举座、或南侧空间当作首层的附加营救，提高首层售价为11800元，效益差价为0元/㎡。基本与卖保藏室的售价2000元/㎡差未几，双重附加值不成带来更多的利润增长，但会治理保藏室去化慢问题。

2、负二层空间的优化：

负二层南侧区域（上头冲着客厅卧室空间大）作念泊车库，提高售价。泊车库的溢价材干要比车位的高许多，况且去化快，数目有限，客户优先选购。

三、在客户关心的明锐区域，增多合理的灵验本钱

在客户关心的明锐部位或区域，增多合理的灵验本钱，提高品性，让客户物买所值，物超所值，从而产生溢价，增多效益。高房价、高本钱时期，不适合内卷打价钱战。通过提高品性，提高售价和利润，不错扩大品牌效应，诓骗口碑效应赋予品牌宣传和二次溢价。

1、客户关心的明锐区域:

（1）按归家流线：侯梯厅、大堂、车库大堂、车库进口。

（2）按建筑视觉关心点：小区大门、单元门斗、首层及外立面。

（3）按园林视觉关心点：主进口、中枢景不雅轴及节点、单元进口、组团景不雅节点、小区围墙。

2、在归家流线部位，增多合理灵验本钱：

（1）侯梯厅、一楼大堂、车库通户内大堂、为客户一级关心明锐部位，把柄步地档次情况，采选简、精装修，提高入户品性，打造归家的包摄感。

（2）侯梯厅的消火栓等征战法子施工时采选暗装，幸免客户进出不便捷。

（3）车库进口处、小区大门增多线条更显幽静，顶棚不宜采选玻璃材质，进口处坡度适合举高，进口处增多灯光照明。

3、建筑立面部位，增多合理灵验本钱：

（1）楼栋的1-2层底座和单元门斗区域，增多线条和造型，丰富细节，更显幽静。

（2）立面颜料搭配采选套色，替代线条或造型的分割（造价高）。多层作念横向不同色面，更显楼栋结识；高层采选竖向不同色面，更显楼栋挺拔。

4、园林景不雅方面，增多灵验本钱

优秀的中枢景不雅给客户带来优质的现场体验，径直提高房屋售价。

（1）主进口、中枢景不雅轴及节点、单元进口、组团景不雅节点等一级景不雅区域，要点打造。

（2）儿童举止时势竖立在通达空间，临近视线轩敞。

（3）小区二级景不雅带（半艰深）增设健身跑谈，跑谈临近增设文化请示来差异区域，增多空间的辨识性和意旨性，提高步地的东谈主文品性。

（4）谈路直角拐弯处采选圆角处理，拦截糟踏。

4、智能化方面，增多灵验本钱

采选大门东谈主脸识别、单元门东谈主脸识别、入户密码指纹锁、地库车招牌识别系统、自动感应谈闸构成了一个业主全智能身份识别系统，便捷业主无钥匙、无蓝牙卡进出。

5、车库偏激他配套方面，增多灵验本钱

（1）车库车谈为客户关心区域，采选钢化、或磨石地坪，其他采选固化耐磨地坪（不提倡采选环氧地坪，因车库湿气且不耐磨，1-3年后，出现不同进程的起砂、零散的问题，裁汰品性）。

（2）车谈的照明瞎想，车谈灯与行车谈导视箭头高下对皆一致，轩敞双向车谈的视线，驾驶精炼感愈加自得，确保行车安全。

（3）大型车库分差异色，易于识别，提供浅易的场所感。

（4）车库竖立了东谈主行谈斑马线，差异地下车库的车流和东谈主举止线，，既带领业主安全的穿过行车谈，也对地库行驶的车辆起到警戒限速的作用。

（4）成立样板先行和工料展示区，通过案场体验，引发客户的购买欲和成交率。

（5）室新手家举止区域竖立部分的智能WIFI、荫藏式垃圾桶，部分直饮水等从功能性细节，以较小的本钱过问和细节关心，让客户体验到互异化的劳动和优秀的居住体验，提高品性。

第四项：本钱管控的论断：

各部门、各阶段风雅化本钱管控，作念到预先拒接、事中适度、过后分析，酿周详进程闭环，良性轮回。

一、提高全员本钱坚强，诞生举座大局坚强，充分结识到本钱与收益的密切关系：降本钱便是增效益。

二、各干系部门联动配合，加强互助，成立全进程、全员本钱管控体系，深挖本钱优化和裁汰法子：

1、筹商瞎想优化立异迭代家具。

2、施工管制保证质料品性。

3、材料采购靠拢战略采购。

4、营销包装：发掘中枢价值，提高溢价率。

5、财务税控体系管控。

7、法务部严防风险。

8、完好意思严格据实结算。

6、物业客服投诉响应数据当作陶冶书使用，酿成闭合轮回。

房地产竞争进入了高品性、高价值的互异化竞争阶段，现时地产开发商要收拢挑战和机遇，增强价值提高不雅念和本钱适度坚强，采选灵验的管制和适度法子，以“拧干毛巾上的终末一滴水”的工匠心态作念好本钱风雅化管制，提高家具价值，为客户创造价值，从而提高家具的价值和企业的中枢竞争力，材干捏续性健康发展。