这些天来，在互联网上，时时有东说念主数落是华尔街消除了庸碌好意思国东说念主的买房梦。

比如在TikTok上，就有不少短视频称，一些机构投资者以高价大宗购房，使得庸碌东说念主只可租房过一辈子。还有一篇媒体著述示意，2023年好意思国有44%的独栋房屋齐被私募公司买走了。在这些媒体口中，华尔街成了吃东说念主不吐骨头的主儿。这种论调存在依然不是一天两天了，尽管经济学家和分析师们齐指出，其实这种数落并无依据。

那么到底谁是对的呢？高房价依然演变成了一个天下性的问题，是以咱们不可单纯地把它烦恼于黑石（Blackstone）、贝莱德（BlackRock）和Invitation homes这种机构投资者。毕竟这些公司所领有的房产加起来也不到统共租房市集的5%，甚而还不到统共独栋房屋市集的1%。不外在亚特兰大、达拉斯和夏洛特这样的热点城市等于另一趟事了，华尔街在亚特兰大领有4%以上的独栋住宅，因此它在这里可能确乎成为一个股东房价高涨的要紧要素。

但不管怎么，好意思国的好多庸碌老匹夫如故把买不起房这件事情怪在了对冲基金和资产处置公司等金融企业身上。因为这些公司大举进攻住宅市集时，碰劲赶上了新冠疫情带来的房地产繁荣时间，房价和房钱大幅高涨，典质贷款利率涨了一倍多，导致好多东说念主因房致贫、因房返贫。政客们也随着数落华尔街，2023年年底，国会里的民主党东说念主还拿起一项法案，企图谢透澈冲基金在好意思国购买独栋住宅。

据《纽约时报》（New York Times）报说念，与众议员亚当·史姑娘携手忽视该法案的研究员杰夫·默克利也曾示意：“当今庸碌老匹夫不是在跟其他家庭竞标买房，而是跟你们这些亿万大亨竞标买房。这种场合齐是你们酿成的。而且这种场合既推高了房钱，也举高了房价。”

比拟于独栋住宅市集，华尔街投资多单位住宅租出市集的份额要高得多，本事上也要早得多。在全球金融危险（Great Financial Crisis）爆发后，机构投资者运转进攻独栋住宅边界，由于好多独栋住宅因为断供而被银行赎回，导致这些金融机构以极低的价钱吃进大宗房产。不得不说，当年好意思国的住宅价钱莫得跌得太丢丑，这些金融机构是有功的，诚然它们我方也因此赚得盆满钵满。有真谛的是，它们现存的投资组合仍然响应了十多年前刚参预房地产市集时的情况。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的高档经济学家埃芒加德·贾比尔以菲尼克斯例如说念：“它们的投资配比，与那些法拍房最多、房价跌幅最大的城市险些是逐个双应的。”

至于好意思国房价为什么涨到了庸碌东说念主难以承受的地步，事实真相要复杂得多，甚而不错挂念到一个多世纪以前。

华尔街下注房市，最敬重区位和地段

据房地产分析公司Parcl Labs称，本年1月，黑石集团告示以38亿好意思元收购了Tricon Residential公司，它亦然仅次于Progress Residential和Invitation Homes的全好意思第三大独栋住宅机构买家。目下，这三大机构买家共计在全好意思领有卓越20万套独栋住宅。但Parcl Labs的合资首创东说念主贾森·刘易斯向《金钱》杂志示意，这些机构买家的投资散播并不均匀。

“它们进攻的齐是疏通的市集，它们在全好意思投资的房产中，险些有一半齐在六个城市，也等于坦帕、夏洛特、亚特兰大、休斯顿、达拉斯和菲尼克斯。它们在这些城市的投资比重卓越全好意思其他城市20倍以上。”

即便在这些热点城市，它们的投资区域也并不均匀。刘易斯说：“在这六个城市里，它们投资的险些统统房产齐鸠合在少数几个区块……在一些热点区块里，它们领有的房产甚而卓越了十分之一。”

以机构投资下注最重的亚特兰大为例，机构投资者买走了全市4.4%的独栋住宅，因此它们对当地房市有很大影响。岂论是在亚特兰大，如故在其他东说念主口庞大的大齐市，机构买家的存在，齐会给庸碌买家酿成很大职责。“它们有颠倒的融资用具，是以当它们参预市集，等于真是要大买一番，因此它们会在统统交游中占有非常大的份额。”刘易斯说说念。

亚特兰大的平均房价为387,216好意思元，比全好意思平均房价跳动近13%。另外，亚特兰大的房租（岂论户型）也比全好意思中位数跳动5%。通过对机构投资者的分析，穆迪分析公司的高档经济学家埃芒加德·贾比尔等东说念主发现，在机构投资者对准的那些大城市里，独栋房屋的房钱也要边远高于其他地区。

佐治亚州立大学（Georgia State University）的地舆学家、助理阐明泰勒·谢尔顿指出，机构投资者也对准了那些大多数东说念主满意的城市下手。相同房型的屋子，一栋在密西西比的农村，一栋在亚特兰大的城里，抢手历程笃定是不一样的。谢尔顿等东说念主的磋磨还标明，机构投资者的投资高度鸠合在少数区域，而首当其冲的等于亚特兰大。机构投资者还最可爱在一些有显着特质的地区投资，例如对租房保护策略力度不彊的地区，或者住房需求抑止高涨的地区等。

从2022年4月到2023年4月的短短一年里，亚特兰大齐市圈的东说念主口就加多了近6.7万东说念主，依然卓越500万东说念主。而亚特兰大市的东说念主口也增长了1.4万多东说念主，冲破了50万东说念主，增长速率险些是前一年的三倍。随着东说念主口的增长，当地对住房的需求也在加多。

谢尔顿称：“这些公司齐试图霸占市集的合并个旯旮，进而阐述高大的市集影响力。诚然这个市集还够不上控制，但依然出现了寡头割据的花样。”

机构投资者有我方独家的买入策略，它们杀入一地，就鄙俚立即买入，而且通盘是以现款出价。谢尔顿示意：“诚然机构投资者不交代全好意思各地的住房危险负同等职责，但它们在亚特兰大和所谓的‘阳光地带’城市齐上演了要紧变装。”

房价为何涨到如斯之高？

领先是刚需的问题，好意思国的住房数目依然不及以容纳抑止增长的东说念主口。目下对好意思国的住房穷苦有几种不同的估算口径，但公共边远认可这个缺口在100万套到600万套之间。好意思国企业磋磨所（American Enterprise Institute）的住房中心主任、高档磋磨员托比亚斯·彼得觉得，好意思国政府在房市供给有限的情况下，依然继承宽松的认购和首付策略，是导致市集需求高涨的一个要紧原因。

另外，盖屋子在好意思国确乎变得越来越难了。早在20世纪20年代，时任好意思国商务部部长的赫伯特·胡佛就制定了一项分区示范法，在各州和各处所本质，好意思国的住房穷苦等于从这时运转的，况兼在接下来几年里愈发恶化。彼得觉得，这是由于这些法律“拒绝了市集建造更多住房”。

由于法律的不合资，加上好意思国东说念主想维神志的滚动，以及20世纪70年代以来兴起的环保通顺，让房地产设备变得越来越复杂，好意思国东说念主最可爱的独栋别墅也成了最贵的房型，因为唯有高售价材干对消高资本，包括监管资本。因此彼得觉得，这在一定历程上其实是好意思国政府无风起浪的后果。但关于政客而言，“华尔街老是一个便捷的替罪羊。”但实质上，着实的问题是政府监管失灵，导致市集莫得建造裕如的住房。而对华尔街的公司来说，住宅天然是一笔很好的投资，尤其是在住房边远穷苦的情况下。

他示意：“早在这些华尔街公司参预市集之前，房价就依然让庸碌东说念主职责不起了。是以说，只须咱们建造更多的住房，庸碌东说念主身上的购房压力就会变小，机构也就不会领有当今这样大的市集驾御力。”

而且机构投资者也不是高房价背后的唯独推手，咱们也不可把好意思国东说念主买不起房的原因齐怪罪到机构头上。穆迪分析公司的贾比尔提到了当年30年间好意思国工资与房价增幅的差距。“20世纪80年代的房价中位数与家庭收入中位数的比率唯有当今的一半。而自从全球金融危险爆发以来，好意思国的新址设立水平更是直线着落。”

“这个问题是多个要素共同作用的后果，机构投资者仅仅问题之一，但笃定不是唯独的问题。”贾比尔终末说说念：“这就要回到另一个问题：在通往好意思国梦的路上，咱们之前到底是那里走错了？”

译者：朴成奎